Le parc privé, le parc social et le parc intermédiaire.

Comparaison des loyers du parc privé et du parc social en Ile-de-France

L’OLAP a conduit une étude mettant en parallèle les loyers du secteur social et du secteur privé. On a vérifié l’hypothèse selon laquelle les niveaux de loyer dans le parc social ne diffèrent que faiblement d’une commune à l’autre, mais dépendent davantage du type de financement initial du programme et de son éventuel conventionnement. De leur côté, les loyers dans le parc locatif privé sont nettement corrélés avec la qualité des immeubles et leur  localisation. La dispersion des loyers est tout aussi importante dans le secteur social et dans le secteur privé, mais si dans le premier cas les écarts de loyer sont très liés aux époques de construction et à la catégorie de financement,  dans le second ils s'expliquent essentiellement par la localisation, centrale ou non, et  l’environnement socio-économique.

La complémentarité entre secteur locatif privé et secteur locatif social dépend à la fois des niveaux de loyer dans les deux secteurs, de leur distribution, mais également de la localisation des différents parcs : par exemple plus de la moitié des logements de Gennevilliers sont des HLM alors que ce n’est le cas que de 1 % d’entre eux à Neuilly-sur-Seine. Si en Ile-de-France, compte tenu des écarts de loyer importants constatés en zone centrale entre secteur social et secteur privé, il y a probablement place pour une catégorie de logements à loyer « intermédiaire », il n’en est pas forcément de même en grande couronne ou en province.

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Les charges locatives dans le parc social et le parc privé en Ile-de-France

Les charges locatives représentent une part importante de la dépense mensuelle logement des ménages, et leur montant est pris en compte dans les conditions d’accès au logement des ménages, puisque les bailleurs s’assurent de la solvabilité de ces derniers en mettant en regard de leurs ressources mensuelles la dépense loyer plus charges (en tenant compte le cas échéant des aides au logement). Le niveau des charges est fonction de la nature et de la qualité des prestations fournies avec le logement, des caractéristiques de l’immeuble, des conditions de la gestion par le syndic de copropriété ou par le propriétaire de l’immeuble. La liste des charges récupérables est fixée par décret.

Cette étude fait le point sur le niveau des charges (en F/m²) dans les deux secteurs locatifs, privé et social. Elle démontre notamment qu’à ancienneté de l’immeuble et prestations équivalentes, les niveaux dans les deux secteurs sont équivalents, mais les charges dans le secteur social apparaissent élevées lorsqu’on les rapporte au niveau des loyers du secteur social qui sont eux  strictement encadrés. La maîtrise de l’augmentation des charges est un enjeu important, dans le secteur social comme dans le secteur privé où elles peuvent notamment mettre en péril le fonctionnement des copropriétés.

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