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Qui sommes-nous ?L’Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne intervient de deux façons assez différentes :
Fournir des références de loyer
L’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) a été créé en septembre 1987 à l’initiative du Ministère chargé du logement. Il est directement issu de la législation sur les relations bailleurs-locataires du secteur privé (loi dite "Méhaignerie" du 23 décembre 1986) qui a introduit le concept de loyer de voisinage jusqu’alors inédit en France. Ce texte prévoit en effet que pour les renouvellements de baux, le loyer doit être déterminé sur la base des loyers habituellement observés dans le voisinage pour des logements comparables en terme d’adresse et de service rendu. La même obligation de référencement aux loyers de voisinage était exigée entre 1989 et 1997 pour les nouvelles locations.
Dans le contexte passionné entourant l’application de la loi de 1986, l’Observatoire se devait d’apporter des éléments aussi objectifs que possible au débat, en s’appuyant à la fois sur la structure de ses instances dirigeantes et sur la nature de ses travaux. Son statut juridique (association de la loi de 1901) lui offre une certaine souplesse de fonctionnement et surtout une ouverture à des partenaires multiples. Son conseil d’administration assure l’équilibre entre représentants des pouvoirs publics, des bailleurs et des locataires, ainsi que des professionnels de la gestion immobilière. L’essentiel du budget annuel de l’association est apporté par l’État (Ministère chargé du logement), la majeure partie du solde étant constituée des contributions de la Ville de Paris. Ce financement essentiellement public garantit la pérennité de son fonctionnement et constitue un gage de son objectivité tout comme son statut d’organisme sans but lucratif. La loi a prévu que les observatoires puissent être agréés par le ministère chargé du logement, sous réserve qu’ils remplissent un certain nombre de conditions relatives à leur organisation et à leur fonctionnement, que le mode de collecte des données soit scientifiquement assuré et la diffusion des informations la plus large possible. L’OLAP a été agréé en 1993.
La collecte des références de loyers est effectuée par l’OLAP à Paris et une centaine de communes de proche banlieue. Elle nécessite un recueil d’informations précises à un niveau géographique fin. Le principe adopté est de décrire un logement sur vingt du parc locatif privé situé dans la zone centrale de l’agglomération. La collecte cherche en permanence à représenter correctement la diversité des situations tant sur le plan de la taille des logements, de leur confort, de leur localisation que de l’ancienneté de leur occupation. Elle s’effectue sur la base d’une « coopérative de production » dont les représentants au Conseil d’Administration de l’association sont les initiateurs : les enquêtes sont réalisées auprès des administrateurs de biens, des bailleurs institutionnels, des propriétaires personnes physiques gérant directement leur logement et des locataires. Mieux connaître les niveaux et le processus de formation des loyers du secteur privé
Très rapidement l’Observatoire des Loyers a eu le souci de réaliser une synthèse de sa base de données en un panorama statistique d’ensemble, enrichissant ainsi sa mission initiale de gestionnaire de base de données. Ces travaux répondent au souci d’avancer dans la connaissance locale aussi bien que statistique des loyers du secteur privé. L’OLAP a été poussé dans cette voie par les circonstances législatives. Dès le début de 1989, et avec le vote de la loi dite "Mermaz-Malandain" (6 juillet 1989) qui modifie la loi de 1986, se pose la question de l’évaluation de la législation « Méhaignerie». En permettant au gouvernement d’intervenir pour encadrer l’évolution des loyers dans les zones du territoire national où leur progression apparaissait particulièrement vive, la nouvelle loi visait clairement l’agglomération parisienne et impliquait tout un travail de comparaison dans l’espace (agglomération parisienne / province) ainsi que dans le temps, puisque le décret d’application ne pouvait être pris que pour un an.
Ces mêmes changements politiques et législatifs expliquent le lancement d’enquêtes loyers dans un échantillon de villes de province (actuellement Aix-en-Provence, Besançon, Bordeaux, Brest, Grenoble, Lille, Lyon, Nancy, Rennes, Strasbourg et Toulouse), mais sur des bases un peu différentes. Le dispositif a été mis au point, à la demande et avec le financement de la Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction du Ministère du Logement, et grâce à l’encadrement des enquêtes de « terrain » auprès des occupants par les agences d’urbanisme ou les agences départementales pour l’information sur le logement (ADIL). La conception, la coordination et l’exploitation d’ensemble des résultats ont été confiées à l’OLAP, ce qui assure l’homogénéité des méthodes et des résultats obtenus ; l'exploitation détaillée est assurée par les agences d'urbanisme de chaque agglomération. Contrairement au cas de l’agglomération parisienne, ces enquêtes ne sont pas suffisamment nombreuses au niveau de chacune des villes observées pour constituer des références : leur vocation est donc plutôt d’appréhender les différences de niveaux selon les quartiers d’une même agglomération et l’évolution de ces loyers au cours du temps. Les enquêtes réalisées par l’OLAP en province comme en agglomération parisienne alimentent chaque année le rapport du gouvernement au Parlement qui fait le point sur l’application de la législation et met en parallèle l'agglomération parisienne et la province en termes de niveau et d’évolution des loyers.
Si les rapports propriétaires-locataires se sont détendus depuis le début des années 90, d’autres préoccupations sont apparues. L’Observatoire des Loyers a été naturellement amené à développer, avec le soutien financier des pouvoirs publics, un certain nombre de travaux pour mieux comprendre la stratégie des acteurs qui interviennent dans le secteur locatif privé, et analyser le rôle joué par ce dernier dans le fonctionnement du marché du logement. Ces développements ont renforcé sa capacité d’expertise technique et de réalisation d’enquêtes dans le domaine du logement, son expérience d'utilisation de logiciels modernes de traitement de données sur gros fichiers. C’est ainsi que l’OLAP développe régulièrement depuis le début des années 1990 des études spécifiques sur les marchés de l'immobilier dans lesquels le parc locatif privé tient une place centrale. |
