Méthode de calcul des loyers moyens

L’évaluation par l'OLAP des loyers moyens chaque année sur la base d’un échantillon d’observations représentatif de l’ensemble du parc de logements s’appuie sur des méthodes statistiques rigoureuses. Notre base de données comprend 40 000 situations locatives, et elle est mise à jour chaque année par moitié. L’échantillon des observations annuelles ne permet pas de décrire de manière suffisamment fiable tous les cas souhaitables ni mêmes les principaux résultats du croisement des critères essentiels explicatifs des loyers, soit 37 zones par 4 types de pièces par 3 classes de qualité par 2 catégories d’ancienneté du locataire : 888 cases élémentaires. C’est pourquoi on a combiné deux méthodes d’analyse :

 ü l’analyse statistique d’une base de référence pondérée contenant 40 000 logements  ;

 ü l’analyse économétrique du niveau des loyers effectuée sur les seules observations de la dernière année d'enquête.

 F Un échantillon de référence représentatif du parc

Pour éviter les aléas d’échantillonnage, on a tout d’abord constitué un échantillon de référence : 20 000 logements pour Paris, et 20 000 logements pour la banlieue, représentatifs du parc de logements au niveau de chaque zone géographique décrite. Cet échantillon a fait l’objet d’une pondération qui permet de le caler sur la structure des logements dans chaque zone. Cette structure est issue du recensement général de la population (RGP 1990) et de l’Enquête Nationale Logement (ENL 1996) de l’INSEE.

 F Une estimation chaque année des loyers pour chaque logement de la base de référence

A chaque logement de l'échantillon de référence est affecté un niveau de loyer mis à jour chaque année par une estimation calculée directement sur l’échantillon des observations de l’année en cours. Un modèle économétrique de type log-linéaire intégrant 37 variables explicatives a été ajusté sur les données pour donner la meilleure estimation.

 F Calcul des loyers moyens et des fourchettes hautes et basses de loyer

Les résultats présentés donnent les loyers moyens (résultant des estimations économétriques) calculés sur la base de référence pondérée.